Doorstromer die wil verhuren ziet veel over het hoofd!

Wie zijn de mensen die dit willen?

“Het zijn vaak mensen tussen de 25 en 40 die wat ondernemender zijn. Ze hebben een paar jaar geleden een startersappartement gekocht, hebben inmiddels een relatie en zetten de grote stap naar een eengezinswoning. Het kan ook dat de twee partners allebei een appartementje hebben. Ze zeggen dan ‘als we die in de verhuur gooien hebben we de helft van de woonlasten voor de nieuwe woning gedekt’. Rekenkundig kan het allemaal wel, maar je moet natuurlijk niet alleen naar het rendement kijken. Er zijn heel veel fiscale en juridische aspecten die klanten over het hoofd zien.”

Wat bijvoorbeeld?

“De oude hypotheek. Bij de huidige geldverstrekker hoef je over het algemeen niet aan te komen want standaard staat in de hypotheekakte dat je niet mag verhuren. De praktijk leert dat mensen het desondanks doen maar wij adviseren altijd om de hypotheek over te sluiten naar een hypotheekaanbieder die verhuur wel toestaat.”

Hoe vaak lukt het om dat te realiseren?

“Bij mensen die dit weloverwogen doen lukt het bijna altijd. Alleen blijkt soms uit het advies dat het niet verstandig of dat er te veel complicaties zijn.”

Wat voor complicaties zijn er waardoor het niet lukt?

“Een aantal mensen blijkt de overwaarde uit de oude woning toch nodig te hebben. Ze hebben dan een berekening gemaakt op internet, maar gaan ermee de mist in doordat ze op dertig jaar toetsen, terwijl ze op de oude hypotheek nog maar drieëntwintig jaar te gaan hebben. Dat drukt op de leencapaciteit. Daarnaast verhuist de oude hypotheek van box 1 naar box 3. Dat heeft meerdere gevolgen. Je verliest een stukje renteaftrek door de bijleenregeling. Bovendien had je mogelijk voor je nieuwe hypotheek in een lagere risicoklasse gezeten als het geld was vrijgekomen. Als je dat dan allemaal optelt heeft dat behoorlijk wat impact en moet je goed kijken wat het rendement is dat overblijft.”

Dat valt dan toch tegen?

“Heel veel mensen kijken alleen naar het bruto rendement. Ze zien bijvoorbeeld alleen de 500 euro per maand die overblijft van de huur, maar als je op een nieuwe hypotheek weer 200 euro extra betaalt omdat je in een hogere risicoklasse valt en een hogere aflossingsverplichting hebt, houd je daarvan maar 300 euro over. Is dat alle rompslomp waard? Voor de een wel, voor de ander niet, het is maatwerk.”